Стоимость эксплуатации объетов недвижимости. Чем меньше издержки, тем больше доход

Малые и средние компании в России являются неотъемлемой частью экономики. Отечественные предприниматели активно осваивают новые рыночные ниши и успешно масштабируют действующий бизнес. Понятно, что организация и ведение своего дела подразумевает принятие во внимание множества особенностей и тонкостей в управлении фирмой, ключевую позицию среди них занимает учёт поступлений и трат.

Предпринимательский доход и его составляющие

Одной из основных форм бизнеса является индивидуальное предпринимательство. Количество коммерсантов в Российской Федерации сегодня достигает 3,8 млн человек. Придёт день, и малый бизнес станет точкой роста российской экономики.

Глобальной целью любого бизнеса является получение дохода. Собственно, доход принято считать платой за объединение материальных и трудовых ресурсов, за риск ведения бизнеса, а также за монопольную власть. Финансовые поступления с позиций экономической теории можно рассматривать как совокупность двух составляющих:

• прибыли, которая «финансирует» ведение именно этого вида бизнеса. Такие поступления включаются во внутренние издержки организации и носят название «нормальная прибыль»;
• прибыли, получаемой помимо «нормальной прибыли», то есть разности между получаемой выручкой и затратами организации (как внешними, так и внутренними). Эту составляющую предпринимательского дохода называют «экономической прибылью».

Предпринимательский доход не обходится без инноваций, стимулирует экономическое развитие, рационально распределяет ресурсы

Предпринимательский доход и его функции

У дохода ИП довольно серьёзная миссия, поскольку его получение способствует инновационным процессам, оптимальному распределению ресурсов и, наконец, инициирует экономическое развитие.

Внедрение инноваций в бизнес-процесс позволяет сократить удельные затраты на изготовление единицы продукции, обеспечивая поступление больших сумм прибыли. Инжиниринговые услуги, применение логистических технологий дают компанию массу преимуществ перед конкурентами.

Далее, планируя производственные показатели, бизнесмен опирается на стабильный спрос на выпускаемую продукцию. И привлекаемые ресурсы используются для производства актуальных товаров, обеспечивая тем самым их результативное распределение.

Наконец, доход является «индикатором здоровья» предприятия, определяющим, что и в каких объёмах будет изготавливаться.

Развивать бизнес, привносить инновации в производстве, способствовать рациональному распределению ресурсов - таковы задачи предпринимательского дохода.

Приближенная к идеалу формула развития бизнеса: не менее 25% дохода направляется на расширение производства и завоевание новых рынков сбыта

Доходы ИП

«Сколько ты зарабатываешь?», - отнюдь не праздный вопрос. От величины получаемых доходов много чего зависит: и размер отчислений, и возможность применения налогового режима с привлекательными условиями.

Доходом предпринимателя признаются все денежные поступления от реализации товаров, оказания услуг, выполнения работ, а также безвозмездного получения имущества. Выручку ИП формируют следующие статьи:

1. Плата за выполнение работы или оказание услуги.
2. Прибыль, полученная от товарооборота.
3. Продажа активов, ценных бумаг или имущества ИП, подтверждённых документами на права собственности.
4. Внереализационная прибыль.

Личный доход является базой для исчисления налогов с предпринимателя. Порядок её определения зависит от выбранного режима налогообложения.

Таблица: величина налоговых выплат в зависимости от режима налогообложения

Применяемый налоговый режим определяет максимально возможный доход и варианты его подтверждения. Например, для основного (ОСНО) и упрощённого режимов (УСН), а также для режима выплаты сельскохозяйственного налога (ЕСХН) денежные поступления являются фактическими и без ограничений на максимальное значение. Для патентного режима (ПСН) задаётся возможный доход, а для режима по вменённому доходу (ЕНВД) - определяется его максимальная величина.

Часто для различных направлений бизнеса применяются разные режимы, например, наряду с ОСНО используют ЕНВД и ПСН, тогда к общему доходу прибавляется и размер вменённого и возможного дохода.

От выбранной системы уплаты налогов зависит сумма чистого дохода, остающегося в распоряжении предпринимателя

Можно ли считать доходом внесённые личные средства ИП

Доход - это то, что получает бизнесмен от своей деятельности, экономическая выгода, которая выражается в денежной или натуральной форме. Внесение личных средств не считается получением дохода, поэтому эта операция налогами не облагается .

Максимальный доход ИП

УСН, ЕСХН, ПСН, ЕНВД могут применяться при соблюдении чётких условий: количество персонала в компании, максимальная величина получаемых доходов, определённый перечень видов деятельности.

Для патентного режима установлена верхняя граница по доходам от бизнеса. Получение доходов суммой более 1 миллиона рублей (законом субъекта может устанавливаться иное ограничение размера дохода - до 10 млн. руб.) лишает ИП права применять патентный режим уплаты налогов. Тогда предприниматель может перейти на упрощённый или основной режим.

Возможность выбора появилась с 2017 года, до этого превышение автоматически означало переход на ОСНО.

Ограничение на доход для упрощённого режима установлено на уровне 112,5 миллионов рублей по итогам девяти месяцев того года, в котором организация подает уведомление о переходе (346.12 Налогового кодекса РФ).

Сохранению удобного специального режима налогообложения в многопрофильной фирме будет способствовать раздельный по каждому направлению учёт доходов и расходов. Благодаря ему доходы по направлениям бизнеса останутся в пределах указанных ограничений.

Ещё с максимальным доходом ИП связаны отчисления в Пенсионный фонд РФ, а также в Фонд социального страхования. Для тех, чьи доходы не превышают 300 тысяч рублей в год, общая сумма выплат (на 2018 год) составляет 32 385 рублей:

• Пенсионное страхование - 26 545 рублей.
• Медицинское страхование 5 840 рублей.

Если удалось заработать больше 300 тысяч рублей, то дополнительно к 32 385 рублям вы заплатите 1% с доходов сверх установленной величины.

Отметим, что сумма страховых взносов будет расти из года в год. Так, в 2019 году предпринимателям придётся заплатить уже 36 238 руб. (29 354 + 6 884), а в 2020 - 40 874 (32 448 + 8 426). Эти цифры прямо прописаны в ст. 430 НК РФ .

Полученные доходы и понесённые расходы отражаются в Книге учёта доходов и расходов ИП

Документы, подтверждающие доходы ИП

Довольно часто ИП приходится подтверждать свой доход. Отчитываясь перед государством, в декларации за налоговый период бизнесмен показывает свои доходы. Налоговая декларация с визой контролирующих органов является официальным подтверждением дохода ИП, применяющих ОСНО, УСН, ЕСХН.

Предприниматель, уплачивающий налоги в режиме ЕНВД или ПСН, за основу для расчёта налогов берёт соответственно вменённый или возможный доход. В действительности выручка отличается от дохода, по которому рассчитываются налоговые отчисления. Поэтому некоторым бизнесменам непонятно, какой доход, а главное, каким образом следует подтверждать ИП на ЕНВД или ПСН.

В качестве документального подтверждения поступлений предприниматели на ПСН могут предъявить:

• патент, подтверждая возможный к получению доход;
• книгу учёта доходов, которая фиксирует доход, извлечённый на самом деле.

ИП, применяющий ЕВНД, вносит в декларацию рассчитанный для вида деятельности доход. Таким образом, она не отражает фактический доход самозанятого гражданина. А вести книгу учёта финансовых операций для этого режима необязательно. Значит, подтверждающими документами для бизнесменов, применяющих режим единого вменённого налога, являются первичные документы или Книга учёта финансовых операций.

Но часто предпринимателю нужна именно справка о доходах, ведь предъявлять одну бумагу в разные компании очень удобно. Однако возникает вопрос, как её составить бизнесмену и кто её должен валидировать? Форма и порядок оформления подобной справки пока не определены нормативными документами. Но решить вопрос можно, оформив такую бумагу и собственноручно подписав её. Попробуйте получить подобную справку в налоговой инспекции, принимающей отчётность ИП.

Чтобы получить заверенную справку о доходах, ИП на ЕНВД или ПСН придётся проявить смекалку

Издержки ИП, которые можно отнести к расходам

Все понесённые издержки на осуществление бизнес-процессов, оформленные документально (договор, накладная, акт приёма-сдачи, платёжная ведомость), называются расходами . Издержки классифицируют по группам:

• материальные расходы;
• всё, что касается оплаты труда;
• отчисления на амортизацию;
• другие затраты.

К первой группе относят:

• затраты на сырьё и материалы, применяемые в изготовлении продукции;
• издержки на неамортизируемое имущество - инструменты, приспособления и инвентарь;
• траты на комплектующие изделия и полуфабрикаты;
• оплата топлива, воды и энергии;
• плата за работы и услуги сторонних организаций, связанных с бизнесом.

Затраты на материалы, неамортизируемое имущество, полуфабрикаты, топливо всех видов, услуги сторонних организаций включены в группу расходов «Материальные расходы»

Вторая группа, как правило, состоит из:

• заработной платы персоналу, в том числе компенсации и стимулирующие выплаты;
• выплачиваемых вознаграждений по договорам, а также по авторским правам.

Зарплата предпринимателя не включается в издержки.

Заработная плата нанятого персонала, а также вознаграждения по заключённым договорам и выплата по авторским правам относится к группе расходов «Оплата труда»

В третью группу включены:

• отчисления на собственное имущество;
• отчисления на используемые в бизнесе результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты авторского права, приобретённые за плату.

Для целей налогового учёта стоимость оборудования должна быть не ниже 100 тысяч руб. и иметь срок службы больше одного года.

Отчисления на собственное имущество, а также отчисления за используемые в бизнесе результаты интеллектуальной собственности относят в группу расходов «Амортизационные отчисления»

К последней группе относят издержки, связанные с:

• рекламой товара;
• получением сертификатов;
• командировками;
• гарантийным и послегарантийным сервисом;
• расходами по пожарной безопасности и необходимых условий труда;
• лизинговыми платежами;
• покупкой специальной литературы и информационных баз.

В группу «Прочие» включены расходы по пожарной безопасности, на обеспечение требуемых условий труда, на рекламу, получение разрешительных документов, командировочные расходы, лизинговые платежи

Ведение учёта доходов и расходов

Книга учёта финансовых операций коммерсанта применяется для фиксирования осуществляемых процессов, учёта поступающих средств и денежных выплат. Записи в книгу ведутся на основании «первички» . Размеры поступающих и израсходованных сумм фиксируются в рублях (рублёвом эквиваленте путём пересчёта на дату фактического получения дохода). Информация о проведённых хозяйственных операциях оформляется на русском языке. Если имеются первичные документы на иностранном языке, то они переводятся на русский язык. Когда бизнесмен занимается несколькими видами деятельности, отдельная книга учёта ведётся на каждый из них.

Чаще всего доходы и расходы отражаются кассовым методом, то есть на дату поступления денег. Есть особенности учёта расходов, например, затраты на материалы (стоимость и расходы на приобретение) отражаются в том периоде, когда были получены доходы от реализации изготовленной продукции. То же касается затрат фирмы, деятельность которой зависит от сезона, а поступления и расходы относятся к разным налоговым периодам.

Для уплаты вменённого налога и патента не требуется знать фактический доход, поэтому бизнесмен сам разрабатывает форму документов для внутреннего учёта. Статус документам присваивается на основании распоряжения ИП.

Подобная книга учёта хозяйственных операций, как правило, отражает:

• наименование документа;
• место и дата его составления (начала ведения);
• данные составителя (Ф. И. О. предпринимателя, его ИНН и регистрационный номер);
• период, за который составлен документ;
• подпись ИП.

Записи о хозяйственных операциях и документах ведутся в хронологическом порядке. В них должны отражаться следующие сведения:

• дата и порядковый номер записи;
• наименование хозяйственной операции;
• наименование, номер и дата документа по операции;
• денежный показатель дохода или расхода.

Программы учёта доходов и затрат

Документально фиксировать текущие операции бизнесмену, а, точнее, осуществляемые им хозяйственные процессы, позволяет бухгалтерский учёт. Хоть и никто не заставлял коммерсантов организовывать бухгалтерию, получаемый эффект от подобных мероприятий говорит сам за себя. Графическая и численная иллюстрация важнейших параметров деятельности, возможность планирования финансового результата, контроль трудовых ресурсов и материальных активов - вот лишь небольшой перечень функционала. Наладить автоматизированный учёт поступлений и трат полезно и для малого бизнеса.

Программа автоматизированного учёта доходов и расходов избавляет предпринимателя от рутинного бухгалтерского труда

Самой известной платной программой является «1С:Бухгалтерия предприятия», она имеет множество конфигураций для различных форм ИП. Условно-бесплатная программа «Сибус» также популярна, подходит для ИП на УСН. Бесплатные программы «БухСофт: Упрощённая система», «Бизнес Пак», «ИП УСН» обычно применяют ИП на УСН.

На любом предприятии следует вести управленческий, налоговый и бухгалтерский учёт, все они неразрывно связаны между собой. Применение систем автоматизированного учёта позволяет контролировать ключевые показатели бизнеса, в том числе с графическим сопровождением информации, а также оперативно готовить необходимую отчётную документацию.

На какие вопросы Вы найдете ответы в этой статье

- Какова сегодня максимальная сумма заказа со стороны государства для малого и среднего бизнеса
- Какие статьи расходов федерального бюджета на 2009 год решено уменьшить
- Какие расходы вынуждены сокращать региональные и местные власти

- Изменится ли финансирование четырех приоритетных национальных проектов России

Самой эффективной мерой поддержки малого и среднего бизнеса власти считают, во-первых, обеспечение доступа таких компаний к государственному имуществу, во-вторых, преференции при размещении заказа на поставки товара (выполнение работ, оказание услуг) для государственных или муниципальных нужд. Это, по мнению властей, поможет добиться развития рынка в целом и повысить конкуренцию.
Правила участия субъектов малого предпринимательства в размещении заказа прописаны в статье 15 Федерального закона от 21.07.2005 №94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». В конце прошлого года в нее были внесены поправки, согласно которым максимальную цену лота теперь определяет правительство. В апреле 2009 года оно реализовало свое право и увеличило максимальную цену контакта с 3 до 15 млн руб.1 Расширен и перечень товаров (работ, услуг) для государства, размещение заказов на которые осуществляется у малых компаний. Кроме того, теперь при закупках не только государственные, но и муниципальные учреждения должны размещать у малого бизнеса от 10 до 20% своих заказов. С одной стороны, выросла вероятность того, что малый бизнес станет поставщиком государства, но с другой стороны – из-за кризиса государство сокращает свои расходы. По данным, размещенным на сайте Goszakaz.ru, в июне прошлого года максимальный объем госзаказа был зафиксирован на уровне 178 млрд рублей, а в мае 2009 года эта цифра уже почти в 4 раза меньше – 45 млрд рублей (см. также рис. 1).
В этой статье разберемся, на чем начинает экономить государство2. Эта информация поможет небольшим компаниям вовремя сориентироваться и возможно переключить свое внимание на выпуск товаров (услуг), пользующихся спросом3.

Статистика участия малого бизнеса в гозсказе

На сегодняшний день в информационно-поисковой системе агентства «Трейд.Су» по тендерам и закупкам размещено более 60 тыс. заявок о проведении конкурсов, аукционов, запросов котировок. Более 10 тыс. – предложения заключить муниципальный контракт, более 19 тыс. – государственный. Средняя сумма контрактов соответственно 433 и 9650 млн рублей. То есть в большинстве этих заказов могут принять участие малые предприятия, однако только 82 тендера предназначены исключительно для малого бизнеса. Это ничтожная цифра по сравнению с количеством малых предприятий (более 7000), которые пользуются базой «Трейд.Су».
В прошлом году в заказе Москвы на долю малых предприятий пришлось лишь 17 тыс. из 88 тыс. контрактов. Если же считать по стоимости контрактов, то это 50 из 700 млрд рублей.
Самое большое количество заказов сосредоточено в продовольственной сфере (поставка продуктов питания). Также предметами заказов для малого бизнеса являются: оргтехника и компьютерное оборудование, услуги доступа в интернет, ремонтные работы, изделия медицинского назначения, химические реактивы, инженерное оборудование, выполнение научно-исследовательских разработок.

Какие расходы снижены в федеральном бюджете

Бюджет на 2009 год первоначально был утвержден в конце 2008 года (Федеральный закон от 24.11.2008 №204-ФЗ), однако кризис заставил дважды пересмотреть этот документ. Последние изменения были внесены Федеральным законом от 28.04.2009 №76-ФЗ. Практически все статьи расходов были сокращены (см. рис. 2). Поэтому сегодня муниципальные образования также вынуждены сокращать местные бюджеты, а следовательно меньше размещать заказов. По данным Минрегионразвития, эта тенденция отмечается в 59 субъектах. Субсидии муниципальным образованиям в среднем снизились на 34%, а дотации – на 20%. В некоторых регионах эти показатели достигают размеров 70–90%. В частотности, на 30% сократили субсидии муниципалитетам власти Белгородской, Московской, Ярославской, Вологодской, Саратовской, Оренбургской, Кемеровской и Челябинской областей, а также Республики Татарстан4.
Основные статьи сокращения бюджетных ассигнований коснулись расходов на аппараты федеральных государственных органов и учреждений (кроме расходов на оплату труда), осуществление бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства и ремонта во всех отраслях народного хозяйства, не включенные в федеральные целевые программы. Уменьшились ассигнования на обеспечение научных работ, осуществляемых в рамках приоритетных направлений науки и техники и реализация мероприятий в рамках федеральных целевых программ, а также на одежду, питание, обязательное страхование, закупку и хранение ГСМ.
При этом интересная ситуация сложилась вокруг расходов на строительство, реконструкцию и содержание автомобильных дорог в регионах. Изначально в проекте бюджета расходы на дорожное строительство были сокращены боле чем на 69 млн руб. (до 203,2 млн руб.). Однако это вызвало острые споры. И депутаты в апрельской версии бюджета решили данный вопрос следующим образом: на цели дорожного хозяйства будет направлено 25 млрд рублей, предназначенных на бюджетные кредиты для регионов, которые будут предоставляться на три года под ¼ ставки рефинансирования ЦБ РФ. Хотя многие субъекты РФ уже успели сократить эту статью расходов, например, Правительство Москвы – более чем в два раза.

Какие расходы вынуждены сокращать региональные власти

Вот данные от некоторых субъектов РФ, которые были получены еще до утверждения апрельских поправок в бюджет на 2009 год.
Новосибирск. Городской бюджет недополучил 7,1 млрд рублей по сравнению с запланированной величиной, что составляет 20% от годового плана доходов. Из-за этого сокращения пострадают наиболее капиталоемкие планы города: ремонт дорог и внутриквартальных территорий, обновление подвижного состава пассажирского транспорта.
Пермский край. Здесь на 30% сокращены расходы на руководство и на 10% – расходы на содержание всех органов региональной власти. Соответственно, упали затраты на обеспечение служебным автотранспортом, оплаты командировок, Интернета, телефонов, коммунальных услуг, канцелярских товаров.
Томская область . В сложных экономических условиях власти этого региона оптимизировали бюджетные расходы – сейчас финансируются только первоочередные мероприятия: выплату зарплаты работникам бюджетной сферы, соцподдержка и финансирование госучреждений, которые сегодня занимаются предоставлением государственных услуг в социальной сфере. Сокращены затраты на аппарат управления, обслуживание помещений, в которых услуги предоставляются, на транспорт, канцелярию и т. д. «Заморожены» почти все проекты, посвященные строительству и закупке оборудования, а также реализации отдельных, не системных социальных проектов.
Свердловская область. 30 декабря 2008 года правительство области ввело лимиты на питание школьников, которые на 20% меньше тех объемов финансирования, которые были запланированы в бюджете Свердловской области на 2009 год. На 64% сокращено финансирование областной целевой государственной программы «Экология и природные ресурсы Свердловской области» (на мероприятии этой программы в 2009 году будет потрачено 140 млн руб.). Отменяется проведение конкурсов для СМИ, для муниципалитетов, для предприятий, которые занимались переработкой бытовых отходов. Значительно сокращено финансирование особо охраняемых природных территорий. При этом объем финансирования обязательных программ и мероприятий по предотвращению чрезвычайных ситуаций не сократился.
Кировская область. Здесь власти планируют сократить расходы на 465,9 млн рублей. Сокращения не коснутся заработных плат госслужащих, социальных выплат, ремонта и строительства дорог. Областные целевые программы урезаны в общей сложности на 220,6 млн рублей. Исключены из финансирования объекты нового строительства социальной инфраструктуры муниципальных образований (32,4 млн рублей), но при этом продолжится финансирование незавершенных строек. Пересмотрено финансирование областных программ «Развитие АПК» (минус 32 млн рублей), «Развитие культуры» (минус 14 млн рублей). На 46,5 млн рублей сокращается финансирование ведомственных целевых программ.
Республика Алтай . На Алтае на 30% уменьшены расходы на государственное управление, на 20% сокращены расходы на строительство. Финансирование в полном объеме будут получать только объекты высокой степени готовности, по которым производится софинансирование из федерального бюджета. На 15% сокращены расходы на содержание учреждений, ремонт и содержание дорог, также сокращены расходы муниципальных образований на ремонт и благоустройство. Правительство республики приняло участие в конкурсе на получение федеральных средств на поддержку предпринимательства. В результате регион получит 30 млн рублей, которые будут направлены на микрокредитование, субсидирование процентной ставки, а также на предоставление грантов субъектам малого предпринимательства.
Красноярский край . Здесь планируют сократить расходы на содержание органов управления и краевых бюджетных организаций почти на 3 млн руб. – за счет ликвидации вакантных должностей, отмены премирования, существенного снижения закупок транспорта, оборудования, расходных материалов. Предполагается снизить расходы по краевым адресным инвестиционным программам. Исключение составят водные объекты. Красноярский край сохраняет расходы на строительство и ремонт дорог, жилья для ветеранов войны, дворцов спорта, сельских школ, больниц и детских садов. На реализацию крупных инвестиционных проектов край рассчитывает получить порядка 16 млрд рублей дополнительных государственных инвестиций, 14 из которых будут направлены в Нижнее Приангарье, миллиард – на ремонт объектов ЖКХ, 600 миллионов – на переселение граждан из ветхого жилья.
Республика Якутия. Власти сократили финансирование госзакупок молока на 42 млн руб., картофеля – на 15 млн, зерна – на 10 млн и других статей (всего на 92 млн руб.). Нетронутыми остались статьи по выполнению социальных обязательств (пенсий, пособий, компенсаций), предоставлению дотаций и субвенций другим бюджетам бюджетной системы, выполнению государственного оборонного заказа и других базовых функций государства.
Вместе с тем Правительство старается поддерживать регионы. Так, в конце марта было подписало постановление о выделении 20 млрд руб. региональным властям на закупку отечественных автотранспортных средств и техники для коммунального хозяйства (постановление Правительства РФ от 24.03.2009 №253).

Национальные проекты: сокращают ли тут расходы

Расходы на приоритетные национальные проекты сокращать не будут. Об этом уже не раз заявляли президент, вице-премьер России и руководители отраслевых министерств. Напомним, что в нашей стране четыре таких проекта: «Развитие АПК», «Образование», «Здоровье», «Доступное жилье и комфортное жилье – гражданам России».
Развитие АПК . По словам министра сельского хозяйства, в 2009 году будет направлено на поддержку этого национального проекта, а также на завершение строительства объектов, начатых в рамках проекта «Развитие АПК», будет направлено 74 млрд руб. При этом разрабатываются отраслевые программы по развитию крестьянских (фермерских) хозяйств и кооперативов, созданию семейных животноводческих ферм.
Образование. Финансирование этого национального проекта осталось без изменений. Так, для его реализации в этом году будет выделено 33,197 млрд руб. федеральных средств.
Здоровье . Данный проект в 2009 году должен получить 111,9 млрд руб., в 2010 г. – 105,9 млрд руб. и в 2011 г. – 109,3 млрд руб. (такие цифры заложены в бюджет).
Доступное жилье . Расходы федерального бюджета по данному проекту в 2009 год составят 322,8 млрд рублей. Из них на господдержку спроса на рынке жилья приходится 236 млрд.
К сожалению, участие субъектов малого предпринимательства в реализации приоритетных национальных проектов находится в стадии становления. Однако в некоторых регионах России благодаря малому бизнесу увеличиваются объемы вводимого жилья, растут поставки продуктов питания в учреждения образования, здравоохранения и социальной сферы, появляются медицинские центры, аптеки, открываются частные детские сады и т. д. Поэтому руководителям компаний стоит обратить внимание на данные проекты.

Прогнозы: возможности для малого и среднего бизнеса

По нашему мнению возможности по участию малого и среднего бизнеса в государственном заказе значительно увеличит электронная форма торгов, развивать которую намерено Правительство РФ. Однако оно планирует, что пилотные проекты, которые будут запущены этим летом, до конца года проработают в тестовом режиме. В условиях кризиса такая длительная апробация «смерти подобна» и многие представители малого бизнеса этой системы просто не дождутся, поскольку разорятся в отсутствии спроса.
В связи с тем, что теперь муниципалитеты также должны размещать свои заказы у малого бизнеса, некоторые муниципальные образования начали увеличивать долю закупок у небольших компаний. Так, начальник управления муниципальных закупок администрации г. Ижевска уже заявил об увеличении до 20% доли муниципальных закупок, которые должны быть сделаны у представителей малого и среднего бизнеса. В Архангельске запланированная сумма муниципального заказа в текущем году составит 280 миллионов рублей, около 30 из которых (10% лотов) будут выставлены на торги для субъектов малого и среднего бизнеса. Предприятия малого бизнеса Москвы в 2009 году получат контракты на сумму 50 млрд рублей, что на 20 млрд больше, чем в прошлом году.
Представители малого бизнеса, в свою очередь, активно используют возможности для участия в госзакупках. В апреле этого года наше агентство провело внутренний анализ востребованности такой услуги как «сопровождения участия компании в государственных конкурсах». Результаты показали, что 42% компаний, пользующихся данными услугами, – представители малого бизнеса. При таком стремлении малый бизнес сам пробьет себе дорогу в госзаказ4. Тем более что более комфортные условия для этого уже созданы.

Собственники коммерческой недвижимости сегодня озадачены тем, как бы снизить затраты на эксплуатацию своих объектов и при этом уберечь их в «целости и сохранности». Но для того чтобы меньше тратить, собственнику необходимо представлять, как вообще формируются расходы на эксплуатацию.

Доходный метод расчета затрат

«Часто цифры, которые преподносятся некомпетентными специалистами, берутся с потолка, - рассказывает Евгений Якушин, директор по эксплуатации Управляющей компании «Бекар». - Такие цифры не отражают реальной картины и вводят собственников в заблуждение. Для того чтобы обосновать стоимость эксплуатации, необходимо представлять, какими подходами руководствуются профессиональные эксплуатирующие компании в планировании расходов».

Чтобы обеспечить планируемую доходность объекта, надо прежде всего уточнить, какую сумму готов тратить собственник на эксплуатацию офисного или торгового центра. В этом случае при расчете расходов на эксплуатацию (исходя из объема валового дохода) используется доходный метод. Сумма валового дохода принимается за 100%, и на каждую статью расходов тратится строго определенный процент. По мнению Алексея Самсонова, директора по развитию компании ITF Development, в среднем расходы на эксплуатацию объекта коммерческой недвижимости составляют 10-12% от валового дохода собственника. В зимний период эта сумма увеличивается за счет роста объема затрат на электроэнергию и тепло.

Евгений Якушин для определения эксплуатационных затрат приводит следующие расчеты.

Расходы для бизнес-центров классов В и С

На безопасность бизнес-центра собственник тратит порядка 4-5% от валового дохода, отплата коммунальных услуг (водоснабжение, газ, электричество, теплоснабжение) отнимает около 5-7% валового дохода. Расходы на управление объектом (вознаграждение УК), как правило, доходят до 6-8% от валового дохода.

Стоимость эксплуатации объекта складывается из оплаты технического обслуживания, текущего ремонта, уборки, зарплаты персонала, накладных и обеспечивающих расходов. На практике стоимость эксплуатации объекта класса А составляет до 10% от валового дохода, объект класса В дороже в эксплуатации - 12-14%. Самый затратный с точки зрения эксплуатации - объект класса С: он обходится собственнику в 14-16%.

По данным аналитиков компании Blackwood, обычно в затраты на эксплуатацию здания включаются расходы на заработную плату технического персонала, обслуживающего здание, а также расходы на охрану, сюда же входит оплата услуг клининговой и управляющей компании.

В общей сумме расходов на эксплуатацию вознаграждение УК составляет 20%. Если компания имеет серьезное имя на рынке (например, Hines), ее доля может вырасти до 30-45%.

В итоге владелец здания вынужден тратить на эксплуатацию порядка 12% своего валового дохода. Не все собственники объектов коммерческой недвижимости готовы столько платить, поэтому каждый по-своему решает проблему снижения затрат на эксплуатацию, при этом стараясь сохранить достойное качество обслуживания. Ведь от условий эксплуатации зависит срок службы здания.

В компании Blackwood в качестве примера приводят структуру расходов на эксплуатацию здания площадью 11 620 кв.м. Общие затраты арендатора на обслуживание составляют около $70/кв.м/год. Из них реальные эксплуатационные расходы по смете составляют около $36/кв.м. Такая разница связана не только с оплатой услуг управляющей компании, но и рациональным использованием площади бизнес-центра. Дело в том, что арендатор платит лишь за ту площадь, которую он реально занимает, а в ведении управляющей компании - обслуживание всего комплекса. Таким образом, стоимость эксплуатации площади общего пользования пропорционально распределена между всеми арендаторами.

По наблюдениям Евгения Якушина, часто именно девелоперы считают доходный метод наиболее целесообразным для расчета стоимости эксплуатации. Этот способ при фиксированной доходности обеспечивает девелоперам максимальный набор услуг по эксплуатации. При этом расходы на эксплуатацию - определенная доля от валового дохода, которую сам собственник готов затратить. Поскольку девелопер чаще всего не собирается эксплуатировать объект недвижимости до окончания его срока службы, то и на эксплуатацию ему выгодно тратить фиксированную сумму. С одной стороны, он может выделить ее из валового дохода, а с другой - этой суммы достаточно, чтобы обеспечить нормальное функционирование объекта коммерческой недвижимости. Девелоперу важно также, чтобы его расходы на эксплуатацию не превышали расходы «соседей» (других собственников офисных или торговых центров).

Затратный метод

Как утверждают эксперты «Бекара», не всегда целесообразно использовать доходный метод для расчета стоимости эксплуатации. Помимо него существует также затратный метод расчета эксплуатационных расходов. Этот метод основан на применении укрупненных показателей расходов ресурсов - в расчете на единицу объема или площади для различных объектов коммерческой недвижимости. Независимо от объема валового дохода офисного или торгового центра, та или иная статья расходов всегда будет составлять одинаковую величину, принятую для БЦ или ТЦ данного класса.

Например:
Как правило, затратным методом удобно пользоваться собственникам коммерческой недвижимости, которые планируют использовать свой объект до окончания срока эксплуатации. Для таких собственников важен не только фиксированный доход от объекта, но и само состояние здания и его инженерии. Главное в этом случае, чтобы офисный или торговый центр эксплуатировался как можно дольше. При этом собственник также не намерен платить за эксплуатацию своего объекта больше, чем другие владельцы коммерческой недвижимости. Желание не переплачивать вполне естественно. Поэтому чтобы разумно использовать свои ресурсы и выделить необходимую часть от валового дохода на эксплуатацию, можно применить еще один метод расчета стоимости эксплуатации - сравнительный.

Сравнительный метод: не дороже, чем «соседи»

Сравнительный анализ объектов-аналогов заключается в использовании открытых и доступных укрупненных показателей расходов ресурсов для аналогичной недвижимости. По мнению Евгения Якушина, если первые два способа оценки стоимости эксплуатации недвижимости требуют определенного количества специфической информации и времени на расчеты, то сравнительный способ полезен в качестве экспресс-оценки. С другой стороны, получить информацию о стоимости эксплуатации аналогичных объектов чаще всего затруднительно. Такие сведения редко находятся в свободном доступе, но тем они и важнее, потому что позволяют собственнику мгновенно оценить свой финансовый потенциал на эксплуатационные затраты в сравнении с затратами на эксплуатацию, которые позволяют себе «коллеги». Например, если планируются расходы на эксплуатацию для бизнес-центра класса В, то можно в качестве примера взять аналогичный объект (допустим, БЦ «Нобель», который находится в собственности ГК «Бекар»).

Бизнес-центр «Нобель»
Общая площадь - 5 411 кв.м.
Арендопригодная площадь - 4 058 кв.м.
Арендная ставка - 28 у.е./кв.м/месяц.
Валовый ежемесячный доход - 21 у.е./кв.м/месяц.
Реальные затраты - 2,6 у.е./месяц.

Какой метод выбрать

Таким образом, если пользоваться разными методами при расчете затрат на эксплуатацию, то для БЦ «Нобель» специалисты «Бекара» выявили следующие величины:

при доходном методе - 2,5 у.е (12% от валового дохода);
при затратном методе - 2,7 у.е.;
при сравнительном методе - 2,6 у.е.
Стоит также учесть то, что затраты на эксплуатацию - это величина, которая меняется из месяца в месяц. Эксплуатация носит сезонный характер, поэтому и расходы на нее, в зависимости от сезона, различаются. При подготовке к отопительному сезону - в августе-сентябре - расходы на эксплуатацию выше, чем в апреле-мае. Поэтому не совсем верно использовать усредненную величину (эта ошибка присуща многим бизнес-консультантам). Можно указать среднюю величину, которая тратится на эксплуатацию - например, $2,5/кв.м в месяц. Но всегда стоит помнить, что летом она может снижаться до $1,5, а осенью повышаться до $4,5/кв.м/месяц.

«Точно сказать, какой метод эффективен и какого придерживаются собственники, нельзя ввиду множества факторов, влияющих на расчет затрат (сезонность, перечень обслуживания оборудования, классность объекта и т.д.), - уверен Алексей Самсонов, директор по развитию ITF Development. - Как правило, все показатели объединяются по разным методам оценки, и выводится общий знаменатель, удовлетворяющий собственника».

Выбор метода расчета стоимости эксплуатации - исключительно прерогатива собственника объекта коммерческой недвижимости на основе данных, прогнозов и документов, составленных профессиональной эксплуатирующей компанией. Выбор метода зависит от многих параметров. Скажем, девелоперы готовы выделить на эксплуатацию своего объекта из валового дохода строго определенную сумму и поэтому чаще всего выбирают доходный метод определения затрат. При этом девелоперы не готовы платить больше, чем «коллеги» (сравнительный метод). Собственникам коммерческих объектов, которые предполагают, что будут сами использовать объект, и заинтересованы в том, чтобы офисный или торговый центр эксплуатировался как можно дольше, чаще всего выбирают затратный метод. Однако здесь также есть некоторые нюансы.

Дело в том, что сегодня сплошь и рядом получается так, что на стадии строительства в проекте постоянно возникают изменения, используются другие материалы и оборудование вместо тех, которые запланировал собственник. Возникает проблема: на эксплуатацию, например, зарезервирована одна величина, однако на деле оказывается, что платить придется гораздо больше.

Допустим, собственник собирался тратить на эксплуатацию 2,3 у.е. на 1 кв.м в месяц, но поставили более дорогую систему кондиционирования, и теперь эксплуатация будет стоить 2,5 у.е. за 1 кв.м в месяц. И здесь каждый владелец коммерческой недвижимости самостоятельно определяет, что для него важнее - сэкономить на эксплуатации и сохранить планируемую доходность объекта либо, уменьшив доходность, тратить на эксплуатацию столько, сколько необходимо. Кроме того, собственник также не желает переплачивать и готов платить не больше, чем «соседи».

Таким образом, панацеи для собственника не существует - определять затраты на эксплуатацию нужно в каждом конкретном случае отдельно. Помочь же сократить эти расходы и повысить эффективность использования имеющихся ресурсов - дело профессиональной эксплуатационной компании. По мнению Евгения Якушина, благодаря качественно оказанным услугам по эксплуатации недвижимости можно сэкономить 10-20% от затрат на эксплуатацию.

Наибольший эффект при этом достигается тогда, когда эксплуатирующую компанию привлекают еще на стадии бизнес-планирования. Грамотные консультации помогут собственнику снизить будущие эксплуатационные затраты за счет правильного выбора инженерных систем здания, рекомендаций по стандартному режиму и технологиям эксплуатации, а также прогнозирования оптимальных затрат на эксплуатацию.

Главная » Детский сад » Стоимость эксплуатации объетов недвижимости. Чем меньше издержки, тем больше доход